Les limites de l'investissement immobilier dans la diversification patrimoniale
Résumé du mémoire
On dit que l'immobilier est une valeur sûre... La crise financière qui vient de se produire et dont l'onde de choc n'a pas fini de se propager a moins épargné les placements boursiers que l'immobilier. Sa capacité de résistance et sa moindre exposition au risque en ont fait plus que jamais la pièce maîtresse du patrimoine des ménages.
Au cours de mon stage à la banque xxx, spécialiste du financement immobilier, j'ai assisté à de nombreux rendez-vous avec des clients forcément préoccupés par leur investissement immobilier. Leurs besoins sont identiques : les jeunes aspirent à devenir propriétaires et veulent s'assurer un toit en acquérant leur résidence principale. Leurs aînés, eux, y voient un excellent moyen de se constituer un patrimoine de rapport pour arrondir leur future retraite.
L'obtention d'un crédit pour financer leur opération immobilière semble être leur principale inquiétude. Pas toujours conseillés dans leur stratégie patrimoniale, ils se focalisent uniquement sur leur niveau d'endettement et le fait que leur dossier soit accepté par le comité de crédit.
La pierre est plébiscitée par les Français. Mais les pièges y sont nombreux ! Juger de la qualité d'un logement ancien, acheter un appartement neuf sur plan, faire construire, investir dans l'immobilier locatif en direct ou en société pour augmenter ses revenus ou payer moins d'impôts...ces opérations requièrent des modes d'emploi différents. J'ai constaté que l'euphorie de l'achat annihile les questions essentielles : est-il risqué d'investir dans l'immobilier ? Est-ce le bon choix ? Jusqu'où peut-on aller sans mettre en danger le patrimoine familial ? Que se passe-t-il en cas de retournement de marché ?
Dans un premier temps nous nous intéresserons aux motivations personnelles ou fiscales qui poussent à investir dans l'immobilier. Et enfin nous verrons que l'investissement immobilier peut être risqué et coûter plus cher que ce qu'il ne rapporte, ce qui n'est pas sans conséquence sur la constitution d'un patrimoine.
Crise immobilière, retournement de marché et problème de revente
L'âge
Extraits du mémoire
[...] Les déficits sont alors considérés comme des insuffisances de déclaration par l'administration fiscale. Le supplément d'impôt dû, issu de la correction, sera exigé par l'administration avec un intérêt de retard de par mois écoulé depuis le fait générateur de l'imposition. * Loueur en Meublé Professionnel (LMP) Le risque de redressement réside dans une question qui fait couler beaucoup d'encre entre le statut du LMP et la Vente En Etat Futur d'Achèvement (VEFA). Dans le cas d'une VEFA, l'appréciation du montant des recettes soulève une difficulté particulière, puisque l'immeuble est encore au moment de l'acquisition en l'état futur d'achèvement. [...]
[...] Idem pour le gain fiscal : en cas de revente avant le terme de l'engagement de location, quelque soit la loi et l'avantage fiscal requis, il y a réintégration (soit de l'amortissement, soit du gain d'impôt) parfois rétroactivement. La revente de son investissement immobilier doit donc être anticipée, calculée et préparée avec le plus de précautions possible. Même en prenant les précautions nécessaires en amont quant à la qualité de l'investissement, certains pièges pouvaient survenir en cours d'opération sans que ceux-ci soient appréhendés par l'investisseur au moment de l'acquisition. L'âge Peut-on considérer l'âge comme une limite à l'investissement immobilier ? Tout dépend de l'assise financière dont on dispose. [...]
[...] * Défiscalisation Malraux L'entrée en vigueur : Le plafonnement 2009 du dispositif Malraux concerne toutes les opérations de restauration pour lesquelles le permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposé à compter du 01/01/2009. - Transformation du régime de déduction d'impôt en régime de réduction d'impôt sur le revenu. - Le régime est étendu aux locaux à usage originellement professionnel loués nu. - Pour bénéficier de la loi Malraux, la restauration de l'immeuble doit être déclarée d'utilité publique. - Les dépenses éligibles sont celles supportées jusqu'au 31/12 de la troisième année suivant celle de la délivrance du Permis de Construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la Déclaration Préalable. [...]
[...] Le plafonnement global s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009, soit pour l'impôt sur le revenu payable en 2010. Il concernera, sauf exception, les avantages accordés au titre des dépenses payées, des investissements réalisés ou des aides accordées à compter du 1er janvier 2009. Le plafonnement ne présente donc pas d'effet rétroactif : les investissements défiscalisants réalisés en 2008 ne seront pas touchés, seuls ceux réalisés à compter de 2009 seront pris en compte dans le nouveau plafonnement des niches, Distinction entre les avantages fiscaux voulus ou subis : les mesures prises en compte pour le plafonnement sont les avantages fiscaux relatifs à des investissements, dispositifs Robien, Borloo, et ceux ayant pour contrepartie une prestation dont il bénéficie (aide fiscale pour l'emploi d'un salarié à domicile). [...]
[...] Également, la remise en cause peut provenir du non-respect de l'engagement de location de 3 années qui suit l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Par conséquent, l'administration estimera que l'avantage fiscal, devenu indu, doit être rétroactivement remis en cause ; - En cas de non-respect des conditions d'application du régime (par exemple, le logement n'entre pas dans le champ d'application du régime en raison de sa nature ou de sa date de réalisation), le revenu foncier de chacune des années au cours desquelles est pratiqué l'amortissement sera calculé dans les conditions de droit commun (c'est-à-dire sans tenir compte de l'avantage). [...]
Économie, administration & politique