La responsabilité de l'agent immobilier et la protection du consommateur en Droit immobilier
Résumé du mémoire
L'agent immobilier est une personne physique ou morale exerçant à titre habituel une activité d'intermédiaire dans les opérations d'achat, de vente, de location ou de gestion d'immeubles et de fonds de commerce. Il va donc avoir des relations privilégiées avec des clients qualifiés de consommateurs puisqu'ils contractent avec un professionnel de l'immobilier à des fins privées ou familiales. Cette notion d'habitude permet de qualifier l'agent immobilier de professionnel.
En effet, un particulier qui vendrait sa maison personnelle ne se verrait pas appliquer le régime d'un agent immobilier professionnel. C'est pourquoi la responsabilité de ce dernier doit être traitée différemment. Une personne est responsable civilement quand elle est tenue de réparer un dommage subi par autrui. Un lien d'obligation naît alors entre les deux personnes même si aucun contrat n'a été préalablement conclu, c'est la responsabilité civile délictuelle. Mais, lorsqu'un contrat sera conclu, la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier pourra être engagée s'il résulte de l'inexécution d'une obligation née d'un contrat.
Le marché immobilier a subi un essor important depuis une dizaine d'années avec une forte tendance à la hausse des prix aujourd'hui inversée du fait de la crise financière. De ce fait, les agences immobilières se sont multipliées engendrant avec elles de nombreux abus qu'il convient d'endiguer.
Le législateur a donc tenté de pallier à ce problème et a pris en considération la situation du consommateur. En effet, la vente et la location immobilière sont des opérations complexes, difficilement appréhendables par un non-initié, qui doivent être observées avec beaucoup d'attention afin d'éviter certaines dérives.
Ainsi, comment va s'organiser le droit de la consommation pour établir un cadre législatif préventif afin de renforcer la protection du consommateur ?
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Sommaire du mémoire
La protection de l'acquéreur consommateur renforcée en amont du passage de l'acte authentique
L'obligation de transparence incombant à l'agent immobilier
La présomption de responsabilité de l'agent immobilier pendant l'exécution du contrat
La responsabilité civile de l'agent immobilier
L'obligation particulière de conseil à la charge de l'agent immobilier
Extraits du mémoire
[...] C'est une solution très sévère pour le professionnel qui était face à des vendeurs de mauvaise foi à qui il devait indiquer que le prix pratiqué était trop élevé. Les magistrats ne sont pas parfois aussi sévères et écartent la responsabilité de l'agent au titre du manquement à son devoir de conseil en présence de vices cachés non décelablesF[29]F. La cour de cassation a exonéré un mandataire de toute responsabilité au motif que les désordres n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve de la connaissance des vices cachés par le professionnel n'était en conséquence pas rapportée. [...]
[...] Le contenu du devoir de diligence et de conseil se trouve ainsi clarifié. S'il est toujours exigé un examen minutieux des lieux, il ne saurait être tenu de révéler ce qui n'est pas apparent ni de s'adjoindre les compétences d'un professionnel du bâtiment pour vérifier l'état du bien, même si cela peut être conseillé aux parties. A ce titre, l'agent immobilier qui signale aux acquéreurs l'existence d'une infestation d'insectes xylophages et conseille de prendre l'avis d'un spécialiste ne verra pas sa responsabilité engagéeF[30]F. [...]
[...] Ces dispositions sont intégrées dans le code de la construction et de l'habitat aux articles L271-1 et L 271-2F[12]F. L'exercice du droit de rétractation : Depuis le 1er juin 2001 tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, ouvre à l'acquéreur un droit de rétractation pendant sept jours à compter du lendemain de la première présentation de lettre avec avis de réception lui notifiant l'acte. La rétractation doit suivre le même formalisme. [...]
[...] Il peut voir sa responsabilité engagée si les publicités diffusées sont de nature à induire le consommateur en erreur. Il doit donc s'assurer que les biens proposés, soit en vitrine, soit par le bai de tout autre affichage ou publication, sont effectivement libres à la vente ou à la location. Il doit donc gérer au mieux ses mandats de vente ou de location en s'informant régulièrement auprès de son mandant, obligation qui est d'ailleurs imposée par le contrat de mandatF[6]F. [...]
[...] Les contrats conclus par les agents immobiliers nécessitent des conditions supplémentaires telles que la détention de la carte professionnelle, une garantie financière, une assurance, un compte séquestre. Deux types de convention sont le plus souvent conclus par celui- ci, il s'agit du contrat de mandat qui doit être enregistré dans le registre unique de l'agence, et des compromis de vente rédigés par le professionnel. Ce dernier doit donc accomplir sa mission d'entremise et tout mettre en ?uvre pour trouver un acquéreur ou un locataire pour le compte de son mandant. [...]
Économie, administration & politique